王麗新

日前，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，提及“引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間”。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，到此次的“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”，同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)落實(shí)保交樓金融支持、“金融16條”、差別化住房信貸政策等內(nèi)容，可見(jiàn)政策層面對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的深切關(guān)注。在筆者看來(lái)，接下來(lái)，地產(chǎn)金融支持性政策將在多維度快速展開(kāi)，一方面會(huì)真正覆蓋到有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)卻被“誤傷”的房企，使其迎來(lái)彈性擴(kuò)表的機(jī)會(huì)；另一方面，資本市場(chǎng)將更好地發(fā)揮資源配置功能，“改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流”，既要多措并舉引導(dǎo)合規(guī)房企獲得融資性現(xiàn)金流，也要恢復(fù)企業(yè)內(nèi)生造血能力，穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，最終實(shí)現(xiàn)保優(yōu)質(zhì)主體的目標(biāo)。筆者認(rèn)為，會(huì)議提到的四項(xiàng)舉措可有效改善整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。

舉措之一是“資產(chǎn)激活”，這與保交樓行動(dòng)目標(biāo)一致，主要針對(duì)出險(xiǎn)房企及潛在出險(xiǎn)房企，助其盤(pán)活資產(chǎn)，回歸正常經(jīng)營(yíng)。具體而言，一可通過(guò)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款等增量資金支持存量項(xiàng)目復(fù)產(chǎn)復(fù)工；二當(dāng)支持對(duì)房企間項(xiàng)目收并購(gòu)，引導(dǎo)需求端政策配合來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目去化和處置資產(chǎn)力度；三是遠(yuǎn)期或可期待支持發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)ABS、REITs等方式盤(pán)活持有型物業(yè)，釋放房企此前沉淀大量資金的重資產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性。

舉措之二是“負(fù)債接續(xù)”，這與當(dāng)下房企已經(jīng)在落實(shí)的債轉(zhuǎn)股、存量債券展期等緩解房企債務(wù)壓力的方向一致，主要緩解未出險(xiǎn)房企短期還債壓力，防止出險(xiǎn)房企數(shù)量增加。比如當(dāng)下內(nèi)房股采用較多的支持房企在發(fā)生債務(wù)違約前置換要約，以新債換舊債以及合理展期，給予房企“以時(shí)間換空間”的機(jī)會(huì)。

舉措之三是“權(quán)益補(bǔ)充”即股權(quán)融資支持，這是改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表的最有效手段，也是加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的“助推器”。上市房企股權(quán)融資開(kāi)閘優(yōu)勢(shì)有三，一是沒(méi)有債務(wù)利息，融資成本低；二是不會(huì)新增有息債務(wù)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率不會(huì)提升，避免重走“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“舊三高”老路，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)；三是股權(quán)融資直接拉升權(quán)益資本，能優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，引新股東入局后，若資源能與房企現(xiàn)有業(yè)務(wù)整合發(fā)展，可助推房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

舉措之四是“預(yù)期提升”，這與“穩(wěn)銷(xiāo)售、增信心、擴(kuò)投資”一脈相承，是行業(yè)復(fù)蘇的持續(xù)動(dòng)力。供給側(cè)方面支持房企融資，目的也是引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回歸常態(tài)。結(jié)合近期多部門(mén)的積極表態(tài)，預(yù)計(jì)需求端利好政策還將進(jìn)一步釋放，尤其可能聚焦在激活換房等改善性需求的購(gòu)買(mǎi)力方面，使其成為樓市銷(xiāo)售的新生力軍。交易增加，企業(yè)資金狀況得到改善，交付的項(xiàng)目逐步增多，購(gòu)房者消除擔(dān)憂，市場(chǎng)有望聯(lián)動(dòng)好轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

當(dāng)然，改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表不能一蹴而就。可喜的是，積弊已久的“舊三高”時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，“第三支箭”落地的廣度和力度不斷提升，隨著居住消費(fèi)需求不斷升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重的新時(shí)代將來(lái)臨。

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