夠不著確保房又買(mǎi)得起商品住宅，南京針對(duì)這群人放大招 ——

　　這個(gè)共計(jì)所有權(quán)新盤(pán)咋就那么火

　　中國(guó)江蘇網(wǎng)訊 近日，南京市發(fā)改委網(wǎng)站上的一則通知引發(fā)關(guān)注。通知顯示，南京去年第二批共計(jì)所有權(quán)商品住宅觀泓雅苑2215套商品房即將面世，價(jià)格與第一批持平。該工程項(xiàng)目去年5月面世第一批514套商品房，吸引了4073組買(mǎi)房人報(bào)名者，成為南京去年中簽率最低新盤(pán)。第二批商品房的面世，將極大緩解共計(jì)所有權(quán)商品住宅供需不平衡的矛盾。

　　觀泓雅苑是南京首個(gè)共計(jì)所有權(quán)商品住宅試點(diǎn)工作工程項(xiàng)目，是南京市為滿足用戶全市無(wú)商品住宅居民、新市民、青年人以及人才等群體的商品住宅需求作出的探索。在去年相對(duì)冷清的樓市行情中，這個(gè)共計(jì)所有權(quán)商品住宅工程項(xiàng)目火爆的背后有哪些深層邏輯？

　　“在主城區(qū)安家”的夢(mèng)想有了實(shí)現(xiàn)的可能

　　位于秦淮區(qū)秦淮河畔觀前里1號(hào)的觀泓雅苑小區(qū)，北側(cè)200米是地鐵5一號(hào)線與8一號(hào)線交會(huì)的石門(mén)坎站，周邊有龍?bào)磪R、至美科技廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，一河之隔便是如火如荼建設(shè)的南部新城大校場(chǎng)片區(qū)。在南部新城，去年商品房售價(jià)在5多萬(wàn)元/萬(wàn)平方米左右，一些大小戶型、科技住宅不僅單價(jià)更高，單價(jià)一般也不低于700多萬(wàn)元。

　　手握100多萬(wàn)元按揭的淮安籍青年陳建其與男朋友已經(jīng)看房一年多了。按照三成按揭計(jì)算，小情侶的購(gòu)房總預(yù)算不能超過(guò)330多萬(wàn)元，能買(mǎi)的商品房子，要么距離太遠(yuǎn)，要么就要犧牲居住品質(zhì)。5月20日，陳建其“在主城區(qū)安家”的夢(mèng)想突然有了實(shí)現(xiàn)的可能性。“我男朋友給我打電話，用激動(dòng)的語(yǔ)氣跟我說(shuō)，我們有資格買(mǎi)秦淮區(qū)的新新盤(pán)觀泓雅苑！單價(jià)才兩三百萬(wàn)，趕快去報(bào)名者！”

　　接下來(lái)的那個(gè)周末，觀泓雅苑的售樓處人聲鼎沸。陳建其和男朋友在洶涌人流中了解了新盤(pán)情況。這批商品房全部是75—115萬(wàn)平方米的小戶型，均價(jià)3.2多萬(wàn)元/萬(wàn)平方米，買(mǎi)房人只需以八成單價(jià)出售80%所有權(quán)份額。付款方式也很靈活，三成按揭，其余部分能公積金貸款、也能組合貸或全部商業(yè)貸款。

　　6月1日開(kāi)始啟動(dòng)報(bào)名者，7月29日搖號(hào)結(jié)果出爐。陳建其搖到了2000多號(hào)，雖然第一批商品房沒(méi)有買(mǎi)成，但他仍懷著熱切的希望， “銷(xiāo)售員說(shuō)了，這只是第一批商品房，后面還有。”

　　27歲的王真瀧是買(mǎi)到觀泓雅苑第一批商品房的幸運(yùn)兒。談起此次購(gòu)房經(jīng)歷，他仍難掩興奮：“住宅區(qū)好，品質(zhì)也不錯(cuò)。最關(guān)鍵的是，價(jià)格對(duì)青年人太友好了！”

　　王真瀧買(mǎi)的是115萬(wàn)平方米的最大小戶型，這次能“搶到”，他覺(jué)得自己“運(yùn)氣不錯(cuò)”。小王說(shuō)，傳統(tǒng)觀念上“有房才有家”，作為一名適婚青年，雙親挺操心他買(mǎi)商品房子的事。這一次，他用自己的積蓄和雙親的一部分支持，以最低按揭100多萬(wàn)元加貸款買(mǎi)下了商品房子。雖然以后每個(gè)月要還1萬(wàn)多元的房貸，但是他沒(méi)覺(jué)得有很大壓力，“年輕嘛，這樣才更有工作動(dòng)力。”

　　讓青年人先化解“買(mǎi)得起房”的問(wèn)題

　　觀泓雅苑為什么單價(jià)這么低？共計(jì)所有權(quán)商品住宅，所有權(quán)與誰(shuí)“共計(jì)”了，是誰(shuí)替他們承擔(dān)了另外20%的單價(jià)？

　　觀泓雅苑建設(shè)單位壹城建設(shè)集團(tuán)有限公司是秦淮區(qū)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，副總經(jīng)理姚士玉告訴記者，低單價(jià)是因?yàn)楣灿?jì)所有權(quán)商品住宅定價(jià)基本原則就是市場(chǎng)化商品住宅價(jià)格的八折，此外，由于共計(jì)所有權(quán)屬性，買(mǎi)房人只出售80%所有權(quán)，也就只需支付單價(jià)的80%。這樣算下來(lái)，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上同住宅區(qū)商品住宅。

　　另外的20%所有權(quán)，由壹城建設(shè)集團(tuán)有限公司代表政府持有。姚士玉認(rèn)為，這相當(dāng)于公司替買(mǎi)房人暫時(shí)“墊付”了兩成的房款，讓他們先化解“買(mǎi)得起房”的問(wèn)題。

　　出售共計(jì)所有權(quán)商品住宅，在滿足用戶一定年限后還能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)規(guī)定，我市戶口的買(mǎi)房人，5年后可轉(zhuǎn)讓交易；非我市戶口的買(mǎi)房人，8年后可轉(zhuǎn)讓交易。

　　觀泓雅苑共計(jì)所有權(quán)商品住宅第一批商品房面世之后，也引起了房地產(chǎn)自媒體和業(yè)內(nèi)的熱議。大家探討的焦點(diǎn)是“值不值得買(mǎi)”，紛紛分析該工程項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，價(jià)格低、住宅區(qū)好；缺點(diǎn)方面，“小戶型過(guò)時(shí)”是繞不過(guò)去的一個(gè)話題。

　　記者發(fā)現(xiàn)，第一批供應(yīng)的514套商品房共4種小戶型，分別有75萬(wàn)平方米、82萬(wàn)平方米的兩室和89萬(wàn)平方米、115萬(wàn)平方米的三室。前三種小戶型較為狹長(zhǎng)，僅有一間臥室或兩間臥室朝南，客廳或處于中部，或朝北。僅115萬(wàn)平方米的小戶型極為方正，且三房朝南，客廳也朝南，與目前市場(chǎng)主流商品住宅小戶型相似。但115萬(wàn)平方米的商品房子供應(yīng)量?jī)H有33套，極為搶手。

　　南京小伙劉梓辰買(mǎi)到了兩套82萬(wàn)平方米的，對(duì)于小戶型他并不極為在意。“裝修時(shí)能通過(guò)設(shè)計(jì)重新規(guī)劃一下房屋格局。對(duì)我來(lái)說(shuō)，買(mǎi)到房才是最重要的。”劉梓辰家里僅有兩套自商品住宅，自己的工資也不高，購(gòu)房預(yù)算極為有限。他這幾年一直都在看房，但是受預(yù)算限制，實(shí)在買(mǎi)不到住宅區(qū)和品質(zhì)都滿意的商品房子。雙親最近正和他商量，把老房賣(mài)了置換兩套商品房，這樣的話，劉梓辰結(jié)婚后就要與雙親同住。“正在糾結(jié)著，卻等來(lái)了共計(jì)所有權(quán)商品住宅的消息。不用賣(mài)雙親的房，我也能買(mǎi)得起兩套商品房。”

　　王真瀧也和劉梓辰有同樣的想法，他告訴記者，在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，那些和他年齡相仿的青年人，都是剛需群體，有的人急等著買(mǎi)房做婚房。“價(jià)格這么優(yōu)惠，也不可能樣樣完美。對(duì)青年人來(lái)說(shuō)，先化解有房住的問(wèn)題，等以后有經(jīng)濟(jì)實(shí)力了，再置換更好的商品房子。”

　　劉梓辰觀察到，選房現(xiàn)場(chǎng)也有不少人棄號(hào)，大多是沒(méi)有買(mǎi)到滿意的樓層或小戶型。但是他覺(jué)得很正常，即便是買(mǎi)商品住宅，一樣會(huì)有棄號(hào)的。

　　姚士玉對(duì)記者說(shuō)，工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，花了大量時(shí)間去探討如何將小戶型優(yōu)化，前后討論了大約一年時(shí)間。“工程項(xiàng)目的定位是以小小戶型為主，業(yè)內(nèi)人都懂，越小的商品房子越難設(shè)計(jì)。” 姚士玉表示，已經(jīng)在可能的范圍內(nèi)做了最大努力優(yōu)化小戶型。

　　發(fā)揮共計(jì)所有權(quán)商品住宅的“雙向調(diào)節(jié)”作用

　　南京市商品住宅確保和房產(chǎn)局對(duì)去年第一批共計(jì)所有權(quán)商品住宅商品房的報(bào)名者情況進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)80%的申請(qǐng)人年齡在35歲以下，極為符合此次試點(diǎn)工作的初衷：化解南京市廉租房家庭成員和新市民、青年人、人才的商品住宅問(wèn)題。

　　南京市對(duì)共計(jì)所有權(quán)商品住宅的供應(yīng)對(duì)象進(jìn)行了明確規(guī)定，市商品住宅確保和房產(chǎn)局房改和確保房管理處處長(zhǎng)宋昭猛說(shuō)，主要涉及三類群體：一是南京市戶口無(wú)商品住宅家庭成員或個(gè)人，且未再南京市享用過(guò)所有權(quán)型商品住宅確保，其中35歲以下的個(gè)人買(mǎi)房人須提供累計(jì)繳納12個(gè)月城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明。二是滿足用戶一定納稅、社保條件的非我市戶口家庭成員或個(gè)人，且在南京市從未有自有商品住宅登記信息和交易記錄。三是各類無(wú)商品住宅人才，名下廉租房，且未再南京市區(qū)享用過(guò)所有權(quán)型商品住宅確保。

　　據(jù)了解，2016年至2019年，南京也曾陸續(xù)供應(yīng)過(guò)共計(jì)所有權(quán)確保房，主要分布在岱山、花崗、丁家莊等確保房片區(qū)，共約4000套。供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)中低收入商品住宅困難家庭成員、首次置業(yè)廉租房家庭成員及新就業(yè)大學(xué)生等。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華說(shuō)，以前的“共計(jì)所有權(quán)確保房”和此次試點(diǎn)工作的觀泓雅苑“共計(jì)所有權(quán)商品住宅”，二者兩字之差，本質(zhì)卻完全不同。最大的區(qū)別在于，前者是確保屬性，對(duì)申購(gòu)人的戶口和收入有限制，后者更加市場(chǎng)化，非我市戶口滿足用戶相關(guān)條件也能申購(gòu)，此外，取消了申購(gòu)人的收入限制。

　　吳翔華說(shuō)，城市中有一類“單身公寓群體”，按照確保房供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，他們的收入沒(méi)有那么低，但是出售市場(chǎng)化的商品住宅，他們收入又不夠高。這部分“單身公寓群體”，沒(méi)享用到房地產(chǎn)供應(yīng)體系中任何政策照顧，他們買(mǎi)房真的很難。城市越大，“單身公寓群體”的數(shù)量越大，共計(jì)所有權(quán)商品住宅的供應(yīng)也更有價(jià)值。此次南京試點(diǎn)工作的共計(jì)所有權(quán)商品住宅，便精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)了“單身公寓群體”的商品住宅需求。由于是首次供應(yīng)，所以需求一下子爆發(fā)了出來(lái)，導(dǎo)致供不應(yīng)求。

　　此外，“共計(jì)所有權(quán)確保房”和“共計(jì)所有權(quán)商品住宅”兩者在用地屬性上也有所不同，前者是政府劃撥屬性，后者有劃撥屬性也有受讓屬性。他表示，從北京共計(jì)所有權(quán)商品住宅實(shí)施5年來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，在受讓屬性的地塊上建設(shè)的共計(jì)所有權(quán)商品住宅更受歡迎。受讓屬性的土地更具市場(chǎng)屬性，這類共計(jì)所有權(quán)商品住宅不僅更宜居，還具有和普通商品住宅一樣的升值空間。

　　據(jù)吳翔華介紹，北京自2017年以來(lái)一直大力推進(jìn)共計(jì)所有權(quán)商品住宅。北京的做法是，在對(duì)正常的商品住宅工程項(xiàng)目進(jìn)行土地受讓時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商自持一定比例的共計(jì)所有權(quán)商品住宅，其共計(jì)所有權(quán)部分由政府持有，受讓土地時(shí)也會(huì)相應(yīng)減少一部分土地受讓金。這種共計(jì)所有權(quán)商品住宅，與商品住宅擁有同樣的住宅區(qū)、享用同樣的小區(qū)環(huán)境及周邊配套，一經(jīng)面世，極為搶手，一再創(chuàng)下超低中簽率。

　　吳翔華建議，當(dāng)下正是大力發(fā)展共計(jì)所有權(quán)商品住宅的最好時(shí)機(jī)。他認(rèn)為，共計(jì)所有權(quán)商品住宅對(duì)市場(chǎng)有雙向調(diào)節(jié)的作用。在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，土拍時(shí)加大共計(jì)所有權(quán)商品住宅的自持比例，一方面減少開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地成本，另一方面能提高土地受讓的效率，同時(shí)可有效化解不少“單身公寓群體”的商品住宅困難，可謂“一舉三得”。

　　（文中劉梓辰為化名）

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